Grundrente

Nicht zu verwechseln mit Chefmiete.

Als juristische Begriff, Grundrente bezieht sich speziell auf reguläre Zahlungen, die von einem Inhaber von a geleistet wurden Pachtvertrag Eigentum zum Freeholder oder ein überlegener Pächter, wie es unter a erforderlich ist mieten. In diesem Sinne wird eine Grundmiete geschaffen, wenn ein Grundstück an einem langen Mietvertrag oder Mietverträgen verkauft wird.[1] Die Grundmiete bietet dem Landbesitzer ein Einkommen.[2] Im Wirtschaft, Bodenmiete ist eine Form von Wirtschaftliche Miete was bedeutet, dass der gesamte Wert auftritt Titelverteidiger Infolge des exklusiven Eigentums am Titel Privileg zu Lage.[3][4]

Geschichte

Im römisches Recht, Grundrente (Solarium) war ein Jahr Miete zu zahlen durch die Mieter von a Oberflächen (ein Stück Land) oder ewige Mietvertrag für Bauland. In früh normannisch England, Mieter Könnte ihren Titel mieten, um zu landen, damit die Landbesitzer keine Macht über den Untermieter hatten, Steuern zu erheben. Im Jahr 1290 König Edward i verabschiedete das Statut von Quia Emptores Das hinderte Mieter daran, ihr Land an anderen durchzulegen Subinfeudation. Dies schuf ein Substitutionssystem, bei dem der volle Zinsen des Mieters an den Käufer oder Donee übertragen würde, der eine Miete zahlen würde. Dieses System ging später an Common Law in England und wurde von vielen Nationen angenommen, die ihr rechtliches Erbe nach England verfolgen.

Klassische Ökonomen und Georgisten Quantifizieren Sie die Grundmiete, um unverdientes Einkommen zu untersuchen und zu erfassen, das genannt wird Wirtschaftliche Miete, im Unterschied von Einkommen, die aus der Arbeit abgeleitet wurden.[5]

Bewertung

Der Wert der Eigentumsinteresse umfasst:

  • Ein Vielfaches der derzeitigen jährlichen Grundmiete, die abhängig ist, von der abhängig wird
    • die ausstehende Mietdauer
    • Jegliche zukünftige geplante Erhöhungen der Grundmiete
    • Marktzinsen
    • das Ausfallwahrscheinlichkeit
    • Wenn die Mieten für einzelne Wohnungen usw. gering sind, die Kosten der Sammlung
  • Der Netto -Barwert der Umkehrung, d. H. Am Ende des Mietvertrags Freeholder (an wen die Miete bezahlt wird) hat wahrscheinlich vollständig Anspruch auf das Eigentum, je kürzer der Mietvertrag desto größer ist der Rückversionswert.
  • Jede zugerichtete "Ehewert"(Eine wesentliche Summe, die die Eigentümer für ihren Zinsverlust kompensieren soll, wenn ein Mietvertrag mit weniger als 80 Jahren zu verzeichnen ist).

In der Wirtschaftlichkeit bedeutet Bodenmiete alle wirtschaftlichen Wertschöpfung, die den Eigentümern von Land entstehen, unabhängig davon, ob Zahlungen ausdrücklich oder die Mieten sind unterstellt. Verschiedene Bewertungsmethoden werden von Immobiliengutachtern genommen.[6]

Vereinigtes Königreich

Im Vereinigten Königreich unterliegen die Rechte von Wohnmietern von Eigentum, die einem langen Mietvertrag bei einer Grundmiete unterliegen Pachtreformgesetz 1967 Für Häuser und das Gesetz über die Reform-, Wohnungsbau und Stadtentwicklung von Pachthäusern 1993 für Wohnungen.

England und Wales

Im englisches RechtEs scheint, dass der Begriff "Bodenmiete" einst für die Häuser und das Land, aus denen sich die Bodenmieten auswirken, sowie für die Mieten selbst genutzt wurde.[7] Lord Eldon 1815 beobachtet, dass der Kontext, in dem der Begriff aufgetreten ist, seine Bedeutung wesentlich variieren kann.[8]

Die zeitgenössische anerkannte Bedeutung von Bodenmiete ist die Miete, bei der Land zum Zwecke der Verbesserung durch Gebäude zugelassen wird: d. H. Eine Miete, die nur in Bezug auf das Land berechnet wird, und nicht in Bezug auf die Gebäude, die darauf platziert werden sollen. Es ist daher normalerweise niedriger als die Miete, die für ein Gebäude auf dem offenen Markt erreicht werden könnte, und wird längerfristig - mindestens 21 Jahre, aber häufiger 99 Jahre, 125 Jahre oder sogar 999 Jahre.

Das Commonhold and Pachtreformgesetz 2002 und damit verbundene Vorschriften[9] Verwenden Sie nun die Form der Bekanntmachung, die ausgestellt werden muss, um Grundmiete zu sammeln. Zuvor gab es ein Problem mit einigen Vermietern, die verwirrende oder unehrliche Anforderungen an Zahlungen an Mieter sendeten.

Im Rahmen der Bestimmungen eines Mietvertrags gewährt der Eigentümer (der völlige Eigentümer des Grundstücks oder des Eigentums) die Erlaubnis, dass ein Mietinhaber für einen bestimmten Zeitraum die Verantwortung für das Eigentum übernimmt. Dies könnte zwischen 21 und 999 Jahren liegen, und in dieser Zeit zahlt der Mietinhaber dem Freeholder eine Grundmiete. Freeholder -Leasingmieter hauptsächlich für die anfängliche Prämie, die vom ursprünglichen Pächter für die Gewährung des Mietvertrags gezahlt wurde; Darüber hinaus wird die Grundmiete (häufig ein Tokenbetrag) langfristig zu zahlen, und dies kann für einige Arten von Anleger eine attraktive Investition für festes Einkommen sein.[10] Die endgültige Sanktion, die einem Vermieter mit einem Mietinhaber gegen den Mietvertrag vorhanden ist, besteht darin, den Mietvertrag zu verfallen und das Haus oder die Wohnung wieder aufzunehmen. Dazu muss der Vermieter zunächst eine gültige Mitteilung gemäß Abschnitt 146 der Gesetz des Eigentumsgesetzes 1925 - Eine Mitteilung des Besitzes. Der Vermieter kann jedoch keine Bekanntmachung von § 146 erbringen, wenn die Betrag der Servicegebühren, Verwaltungsgebühren oder gemahlene Miete (oder eine Kombination aus all diesen) nicht mehr als 350 GBP beträgt oder aus einem Betrag besteht Das ist seit mehr als drei Jahren hervorragend.[9]

Es gibt eine Reihe von Unternehmen, die sich auf den Kauf von Bodenmieten für langfristige Investitionen von Vermietern spezialisiert haben, die ihre Bodenmieten verkaufen möchten. Normalerweise konzentrieren sie sich auf den Kauf Reversionary Bodenmietenentweder für das anfängliche Einkommen oder für die Möglichkeit einer Umkehrung des zugrunde liegenden Eigentums irgendwann in der Zukunft. Der Wert der Bodenmieten wird durch das Mietüberprüfungsmuster für zukünftige Einnahmen, den Wert der zugrunde liegenden Immobilie, die nicht abgelaufene Mietlänge und darüber, ob Ehewert anwendbar.[11][12]

Vor dem Verkauf von Bodenmieten verpflichtet das Gesetz die Transaktionsparteien, Abschnitt V -Mitteilungen für die langen Mieter zu bedienen. Dies gibt ihnen einen Zeitraum von zwei Monaten, in dem sie antworten können. Nach Ablauf dessen kann eine Transaktion innerhalb von 12 Monaten zu dem auf der Bekanntmachung angegebenen Preis oder höher ablaufen. Der einzige Fall, in dem solche Mitteilungen irrelevant sind, ist der Austausch von Verträgen zum Verkauf und den Kauf der Grundmiete von Wohnungen, bevor 50% von ihnen verkauft wurden. Dies ermöglicht dann, dass die Summe im Gegenzug im Gegenzug, auch nach verkauftem Verkauf, ohne individuelle Mitteilungen, die Rechte des Mietzes erkranken und boden. Der Mietkäufer ist jedoch ratsam, den anhängigen Vertrag über den Eigentum zu beachten.

Vor 2003 hat das Grundstück die Grundmiete aufgezeichnet, und die Miete ist aus dem Titelregister ihrer Website ersichtlich. Ab dem 13. Oktober 2003 ist das Landregister nicht mehr, und eine untersuchte Untersuchung des heruntergeladenen Mietvertrags ist erforderlich.[13]

Grundmietskandal

In der Vergangenheit war die Bodenmiete normalerweise nicht lästig, in der Regel bei rund 100 GBP pro Jahr, und häufig beantragten die Eigentümer keine Zahlung. In den 2010er Jahren gewährten Entwickler und Bauherren häufig Mietverträge für neue Häuser mit Bodenmieten von bis zu 1000 GBP pro Jahr, wobei die Eskalationsklauseln sie alle 5 oder 10 Jahre verdoppelten. Dies kann zu unmittelbaren und/oder anschließenden Hypothekenverweigerungen von Kreditgebern und ihren Gutachtern führen, was die Immobilie unter dem Marktpreis verkaufbar macht.

Mietinhaber haben nach zwei Jahren einen Mietvertrag mit weniger als 99 Jahren, um die Grundmiete auf einen "zu reduzieren".Pfefferkorn", d. H. Nahe Null, aber die Entwickler haben dies mit kostspieligen Mietverträgen von mehr als 150 Jahren vereitelt, die die Bewertung basierend auf der Grundmiete und der Amtszeit - über die Reichweite der Mieter und verkaufen und den Eigentum verkaufen - oft bevor die Entwicklung beendet ist - Ausbeutung von Offshore -Unternehmen.

Der englische und walisische "Ground Rent Scandal" wurde in der Presse weithin berichtet. 2016 MP Peter Bottomley beschrieben übermäßige Bodenmieten als "legalisierte Erpressung". Als Antwort auf Fragen des Abgeordneten, Gemeindensekretär Sajid Javid sagte: "Wir müssen sicherstellen, dass die Art von Missbräuchen, die er erwähnt hat, ausgestempelt und weiterhin alles tun [wir können]. Wir arbeiten mit einer Reihe von Stakeholdern zusammen und wir können sicherlich sehen, wie wir mehr tun können."[14][15]

Im Juni 2018 gab die britische Regierung bekannt, dass die Mietdauer reformiert werden würde, mit Neu Lange Mietverträge mit Zero Ground Miete.[16] Dieses Versprechen wurde mit dem Gesetz 2022 des Pachtreform (Ground Miete) erfüllt, das größtenteils die Grundmiete mehr als eins untersagte Pfefferkorn pro Jahr bei neuen Mietverträgen.[17][18]

Schottland

Im Schottengesetz, Der Begriff "Grundmiete" ist nicht beschäftigt, aber sein Platz wird für praktische Zwecke von der Boden jährlich, was eine doppelte Bedeutung trägt:

  • Zum Zeitpunkt der Reformation in Schottland, die Länder der Kirche wurden von der ausgelöst Krone In verschiedene Lordschaften, die als "Herren der Erektion" bezeichnet werden. Im 17. Jahrhundert traten diese Herren der Erektion mit Ausnahme des feu-köpfige, die beibehalten werden sollten, bis ein für ihre Erlösung vereinbarter Preis gezahlt worden war. Diese reservierte Erlösungsbefugnis wurde jedoch von der Krone am Vorabend des Union und die Feu-Punkte wurden auf Dauer auf die Herren der Erektion als Grundjahreszeitraum zahlbar.
  • Spekulanten im Bauwesen gewährten den Bauherren in einem hohen FEU-Duty normalerweise den Unterkoppler. Aber wo der Sub-Feus verboten worden wäre-sie könnten vor dem Gesetz von Celveyancing (Scotland) 1874 gewesen sein-und es besteht viel Nachfrage nach Gebäudemögen, die Feuars haben häufig festgelegt, dass der Bauherr eine jährliche Miete zahlt, anstatt das Land direkt zu kaufen. Diese jährliche Miete wird als jährliches Boden bezeichnet. Das Zinsen ist nicht auf den Rückzug von Bodeninstitionen zurückzuführen, und wie andere wirkliche Belastungen könnten Bodeninstrumente frei sein zugewiesen und übermittelt.

FEU in Schottland wurde von der beendet Abschaffung der feudalen Amtszeit usw. (Schottland) Act 2000.

Nordirland

Die Erlösung von Bodenmieten in Nordirland wird vom Bodenmieten Act (Nordirland) 2001 abgedeckt.[19]

Irische Republik

In der Republik Irland waren die Bodenmieten ein Merkmal des städtischen Lebens. Während die meisten Gesetze zur Reform der Mietanlagen für landwirtschaftliche Flächen erlassen wurden (siehe Irische Landgesetze), städtische Besatzer / Mieter durften ihre Bodenmieten von Vermietern "kaufen" und wechseln so effektiv einen langen Mietvertrag in a Freier Halt Interesse, zuletzt unter Acts von 1978[20] und 2005.[21] Insbesondere Bodenmieten in Castlebar, Grafschaft Mayo wurden nach dem kontroversen Verschwinden von vorbehalten Lord Lucan 1974.[22]

Niederlande

Bodenpachtverträge (erfpachten) sind in den Niederlanden üblich. Die meisten niederländischen Gemeinden (einschließlich Rotterdam, Den Bosch, Eindhoven, Haarlem und Maastricht) geben derzeit das System auf und bieten den Haushalten das Recht, ihr Grundstücksgrundstück zu kaufen. Eine Zahl, einschließlich Amsterdam, behält jedoch Grundmietverträge bei, die eine umfassende Sanierung erleichtern, die Spekulation von Land verhindern und bedeuten, dass die gesamte Gemeinschaft von jeglicher Wertsteigerung des Landes profitiert.

Am 1. Juli 2016 führte Amsterdam die Option permanenter Bodenmietverträge sowie vorübergehende und kontinuierliche Bodenmietverträge ein. Die Haushalte hatten bis zum 8. Januar 2020, sich unter vorteilhaften Bedingungen zu bewerben, um ihren Bodenmietvertrag auf ewige Basis umzuwandeln, was bedeutet, dass sie in die Inflation indiziert und am Ende jeder Amtszeit nicht unvorhersehbar ansteigen wird.[23]

  • Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht und Vlaardingen (neue Regeln im Jahr 2013) behalten ebenfalls Grundmiete.

Die Haag führte am 1. April 2008 ein neues Miet- und Eigentumssystem ein. Die Haushalte können ihr Land mit 5% von 55% des Wertes des bebauten Landes einkaufen, um ihren ewigen Mietvertrag in Eigentümerschaft umzuwandeln. Für größere Bürogebäude und Industriegebäude über 100 m2 und Bereiche, die noch keine aktuelle Verwendung haben, bleibt der Bodenpachtvertrag in Kraft.


In der Provinz Groningen überlebt eine Variante, in der es ein ewiges Recht auf Pachtvertrag gibt, die beklemrecht (Recht der Unterdrückung).

Gesetz und Hypotheken

In den Niederlanden wird der Bodenpachtvertrag durch Titel 7 von Buch 5 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs reguliert.

In vielen Fällen werden langfristige Mietdehände zu qualifizierten indexierten Darlehen und schaffen steuerliche Leistungen.

Seit 2010 beantragt Banken strengere Regeln, wenn sie Hypotheken für Mietobjekte in Wohngebieten bereitstellen. Nur neue unbestimmte Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2013 ausgestellt wurden, sind immer noch für eine Hypothek berechtigt. Diese Verträge müssen die "Bankrichtlinie zur Finanzierung von Leasingrechten" der niederländischen Bankenvereinigung einhalten. Festverträge, beispielsweise 30 oder 49 Jahre, werden ausgeschlossen, während bestehende feste Verträge vor dem 1. Januar 2013 für die Hypothekenfinanzierung in Anspruch nehmen, vorausgesetzt, die Bedingungen entsprechen den Zulassungskriterien des niederländischen Bankenverbandes. Die Banken haben sich dafür entschieden, weil sie befürchten, dass der Landbesitzer erhebliche Erhöhungen umsetzen wird, was zu Zahlungsproblemen für den Mietinhaber führen wird. Eigentümer von Mietobjekten, die ihr Haus verkaufen möchten, werden zunehmend mit dieser Einschränkung konfrontiert. Das Haus scheint in vielen Fällen nicht mehr zu sein, da neue potenzielle Käufer die Finanzierung nicht erhalten können.

Vereinigte Staaten

Der Begriff „Grundmiete“ wird in vielen US -Bundesstaaten auf eine Art von Amtszeit angewendet, die durch einen Stipendium in erstellt wurde Gebühr einfach, der Grantor, der vor sich und seinem reserviert Erben eine bestimmte Miete, die das Zinsen am Geldwert des Landes ist.

Maryland

Der Zustand Maryland behält Bestimmungen für Bodenmieten bei, vor allem in der Baltimore Bereich.[24] Die Übung stammt aus dem 17. Jahrhundert,[25] Wenn weniger Lords und Leibeigener Ernte und Vieh an feudale Herren bezahlten, um das Land des Herrn zu mieten.[26] Mit der Bodenmiete besitzen Hausbesitzer nur das Gebäude selbst, aber sie müssen einen kleinen Betrag zahlen, um das Land selbst von seinem Eigentümer zu mieten.[26] Nach Maryland Law kann der Bodenbesitzer vor Gericht gehen, wenn die Grundmiete nicht rechtzeitig gezahlt wird, vor Gericht gehen und ein Pfandrecht gegen das Haus platzieren lassen, was das Haus effektiv vom Hausbesitzer über einen relativ geringen Betrag beschlagnahmt.[24] manchmal nur 24 Dollar.[27] Dies geschah von 2000 bis 2005 in Baltimore City fast 4.000 Mal.[28] Darüber hinaus werden Immobilien mit Bodenmiete in der Regel etwa 10.000 USD weniger als vergleichbare Immobilien ohne Grundmiete bewertet.[26]

Im Jahr 2007 wurde eine Notfallrechnung von vorgestellt von Demokratisch Gouverneur von Maryland Martin O'Malley Neulandmieten vollständig verbieten[29] und verhindern, dass Bodenbesitzer Häuser von kriminellen Hausbesitzern beschlagnahmen.[30] Der Gesetzentwurf wurde vom Gesetzgeber verabschiedet.[24] Das Gesetz des Bundesstaates Maryland verlangte von allen Bodenbesitzern, die Eigentümerschaft des Landes bis September 2008 beim Staat zu registrieren, sonst wird das Bodeneigentum automatisch gelöscht.[31] Ab 2008 gab es in Maryland etwa 85.000.[31] Die neuen Gesetze wurden vor Gericht für einige Bodenbesitzer angefochten, die es als verfassungswidrige Eigentum ohne faire Entschädigung bezeichneten.[27][32] Im Jahr 2011 wurde das Gesetz vom Berufungsgericht des Landes, dem höchsten Gericht des Staates, in dem Maße, in dem es die löschenden Eigentumsrechte von Pächter angeboten hat, verfassungswidrig beschrieben.[33] New Ground Rent Leasingverträge können nach dem 22. Januar 2007 nicht mehr erstellt werden.[34] und Grundmietinhaber müssen ihre Mietverträge beim State Department of Assessments registrieren, um Mieten zu sammeln oder ein Pfandrecht für unbezahlte Mieten einzureichen[35] (Obwohl das Versäumnis, das Eigentum Rechts rechts zu löschen, nicht mehr die Registrierung mehr riskiert).

New York

Mehr als hundert Eigentumswohnung und Koop Gebäude existieren auf geleastem Land in New York City, einschließlich bemerkenswerter Hochhäuser wie Trump Plaza und Das Stanhope. Viele stammen aus den 1960er und 1970er Jahren, bevor die Stadt zu einem der teuersten Immobilienmärkte der Welt wurde.[36]

Apartments in Land-Lease-Gebäuden kosten laut One New York City Property Broker, dass "25 ... bis 40 Prozent" weniger als vergleichbare Einheiten in Gebäuden auf dem eigenen Land sind, aber ihr "wahrgenommenes Risiko" kann Schwierigkeiten beim Verkauf oder Finanzieren verursachen .[36][37] Die monatlichen Kosten umfassen Mietzahlungen für das Land, daher sind sie erheblich höher als die Gebühren in einem eigenen Gebäude und können stark und unerwartet steigen, wenn der Wert des Landes während eines neu bewertet wird Immobilienboom. Theoretisch könnte der Ablauf eines Landpachtvertrags sogar Aktionäre/Eigentümer zu Mietern verwandeln und ihre Investitionen wertlos machen.[36][37]

Pennsylvania

Bodenmieten im Commonwealth von Pennsylvania werden berücksichtigt Immobilie und in Fällen von Intestazy, gehen Sie zu den Erben. Sie sind Mietdienstleistungen und keine Mietgebühren.[Klarstellung erforderlich] das Gesetz Quia Emptores war in Pennsylvania nie in Kraft gewesenund unterliegen allen Vorfällen solcher Mieten. Der Stipendiat einer Grundmiete kann Hypothek, verkaufen oder anderweitig die Zuschüsse, wie er gefällt, und während die Miete bezahlt wird, kann das Land nicht verkauft werden oder der Wert der verlorenen Verbesserungen. Der Eigentümer von Land kann es besetzen oder verbessern und die Verbesserungen (z. B. Strukturen) verkaufen, gleichzeitig das Eigentum an dem Land beibehalten und die Käufer -Grundmiete berechnen.

Da war Ground Miete a Freier Halt Nachlass, geschaffen von durch Tatund in der Dauer ständig, keine Vermutung, dass es freigelassen worden war, konnte bei Common Law, entstehen aus der Zeit. Nach Gesetz (Gesetz vom 27. April 1855, s. 7), eine Freigabevermutung oder Löschen wird erstellt, wenn weder Zahlung, Anspruch oder Forderung für die Miete noch eine Erklärung oder Bestätigung seines Bestehens des Eigentümers der Räumlichkeiten für einen Zeitraum von einundzwanzig Jahren erhoben oder gegeben wurden. Die Bodenmieten waren früher nach einer bestimmten Zeit unwiderruflich, aber die Schaffung unwesentlicher Bodenmieten ist jetzt verboten (Pennsylvania Act 7 -Versammlung, 22. April 1850).

Virginia

Das Commonwealth of Virginia ermöglicht Wohnmieten für Wohngebäude, die gesetzlich definiert sind:

"Wohngebäude Miete" bezeichnet eine Miete oder Gebühr, die für die Nutzung von Grundstücken gezahlt wird, unabhängig davon Einwilligung des Obliedree (ii) für eine Laufzeit von mehr als fünfzehn Jahren, einschließlich aller Erneuerungsrechte auf Option des Schuldners, (iii), bei dem der Schuldner ein gegenwärtiges oder zukünftiges Recht hat, diese Grundmiete zu beenden und die zu erwerben Ganze Zinsen des Gläubigers im Land durch die Zahlung eines festgelegten oder bestimmbaren Betrags und (iv), wenn der Zinsen des Ohrfähren an dem Grundstück in erster Linie ein Sicherheitszins für das Schutz seines Rechts, die Miete oder die Gebühr zu schützen, ist.[38]

(Das Schuldner Ist die Partei verpflichtet zu zahlen und die Orientier Die Partei, die berechtigt ist, die Grundmiete zu erhalten.) Der Betrag einer Grundmiete kann alle fünf Jahre von beiden Parteien geändert werden, aber es sei denn, die Parteien sind sich etwas anderes einig, kann der Betrag einer solchen Änderung nicht größer sein als die prozentuale Änderung in dem Verbraucherpreisindex (oder ein anderer Standard, der gesetzlich vorgeschrieben ist) in den letzten drei Jahren.[39] Eine Grundmiete ist ein Pfandrecht gegen die Immobilien.[40] Die Bedingungen des Grundmietvertrags können gemäß einem gesetzlichen Formular in die Urkunde oder ein anderes Übertragungsinstrument einbezogen werden.[41]

Verweise

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 Dieser Artikel enthält Text aus einer Veröffentlichung, die jetzt in der ist öffentlich zugänglich:Renton, Alexander Wood (1911). "Grundrente". In Chisholm, Hugh (Hrsg.). Encyclopædia Britannica. Vol. 12 (11. Aufl.). Cambridge University Press. S. 625–626.

Externe Links